• Страница 1 из 1
  • 1
Форум о Турции | Турция Для Друзей » Недвижимость в Турции » Недвижимость в Турции - процедура, законы, налоги » ЭТО ШОК!!! "Договор купли-продажи недвижимости в Турции" (Договор в простой письменной форме?! Надеюсь, Вам повезло...)
ЭТО ШОК!!! "Договор купли-продажи недвижимости в Турции"
alexfedorovДата: Суббота, 2010-12-25, 5:18 PM | Сообщение # 1
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
Уважаемые участники и гости сайта!

В этой статье я хотел бы осветить с юридической точки зрения столь популярную в Интернете и на нашем сайте, в том числе, тему о приобретении недвижимости в Турции. Перевод 35-ой статьи, разрешающей иностранцам приобретение недвижимости в Турции, и комментарии к нему давно уже заполнили Интернет, равно как и описание процедуры приобретения и оформления права собственности (тапу).

Но есть один вопрос, про который нельзя сказать, что он не затронут, но - удивительное дело! - везде дается ложная (или ошибочная, или неполная) информация! И эта ложная информация уже стала причиной множества проблемных ситуаций, от которых наши соотечественники, сталкивающиеся с этим или узнающие об этом, бывают просто в шоке!

Речь идет о заключении "Договора купли-продажи недвижимости" в Турции. Если коротко, то ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ НЕ МОГУТ ЗАКЛЮЧИТЬ ЮРИДИЧЕСКИ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ, НЕ ПОЛУЧИВ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО РАЗРЕШЕНИЕ ЭГЕЙСКОГО ВОЕННОГО КОМАНДОВАНИЯ!

А теперь немного подробнее об этом:

1. Турецкое законодательство предусматривает одну-единственную форму договора, при заключении которого происходит переход права собственности на недвижимость: Договор купли-продажи, оформленный и подписанный сторонами в Управлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ("Tapu Sicil Müdürlüğü", далее для удобства воспользуемся привычным уже термином "Управление ТАПУ"). Основания: ст. 213 Турецкого обязательственного кодекса и ст. 26 Закона № 2644 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ("Tapu Kanunu").

2. "Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли-продажи недвижимости" (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi), оформленный и подписанный сторонами у турецкого нотариуса, дает покупателю право требовать переоформления права собственности на указанную недвижимость на его имя при условии, что он выполнил свои обязательства по этому договору. И если покупатель внесет в реестровую книгу Управления ТАПУ запись об этом договоре, то это право требования может быть выдвинуто и против третьих лиц, ставших собственниками этой недвижимости уже после внесении этой записи. Казалось бы, хороший выход для иностранных покупателей... НО! Турецкие нотариусы не могут оформлять такие договора, если покупателем является иностранный гражданин, который не имеет на тот момент разрешение от Эгейского военного командования на приобретение данной недвижимости.

3. Договор купли-продажи недвижимости в Турции, заключенный в простой письменной форме, или заверенный присяжным переводчиком, или какой-то частной или официальной организацией, или даже турецким или иностранным нотариусом, НЕ ДАЕТ ПОКУПАТЕЛЮ НИКАКИХ ГАРАНТИЙ: ни гарантии, что он получит право собственности на недвижимость (Тапу), ни гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, оплаченные за недвижимость, в случае срыва сделки. Такой договор является ЮРИДИЧЕСКИ НИЧТОЖНЫМ, и единственное, что можно сделать в случае неисполнения такого договора - это потребовать в судебном порядке возврата в первоначальное положение. Причем - и это ОЧЕНЬ ВАЖНО - продавец не вправе удерживать с покупателя какие-либо штрафные санкции!

Да, покупатель может потребовать вернуть ему все деньги, выплаченные им за эту недвижимость, вне зависимости от того, является ли договор действительным или ничтожным. Тут проблема в другом: откуда взять эти деньги?

Стандартная ситуация: продавец получил деньги, а Тапу на покупателя не оформил, причем на момент выставления претензии от покупателя собственником недвижимости является уже третье или даже четвертое лицо... Без преувеличения скажу, что покупатель будет судиться 3-4 года и потратит уйму денег, чтобы получить хоть что-то с продавца, и то если только сможет доказать факт передачи денег и если у должника (продавца) будет достаточно денежных средств или ликвидного имущества, которое можно будет арестовать и обналичить... А если продавец - это фирма, ответственность которой ограничена ее капиталом, то вернуть деньги будет ещё сложнее...

Какие могут быть гарантии?

РЕКОМЕНДАЦИЯ ЮРИСТА: Обязательно устанавливайте ипотеку в свою пользу на приобретаемую Вами недвижимость, в размере оплаченной Вами суммы! Расходы на ипотеку составят 1,221% от ипотечной суммы плюс кадастровый сбор (135 ТЛ на 2010 год) и оплата услуг присяжного переводчика и юриста. ТОЛЬКО ИПОТЕКА может дать Вам твердую гарантию, что деньги можно будет вернуть, даже если недвижимость будет переписана на третьих лиц.
Вместе с тем, подписание Договора в простой письменной форме не будет лишним. Как минимум, это будет "джентльменским соглашением", которого должны будут придерживаться стороны. А в худшем случае этот договор будет письменным доказательством в суде, хотя по нему и нельзя будет требовать передачи права собственности.

Успешных Вам приобретений!

Автор статьи: Александр Федоров, юрист. г. Анталья, Турция.

При использовании материалов и информации из данной статьи полностью или частично, пожалуйста, указывайте имя и фамилию автора ("Александр Федоров, юрист. г. Анталья, Турция") и ссылку на источник:
/forum/132-4121-1


Русскоязычный юрист в Анталье
 
lyudaДата: Среда, 2010-12-29, 8:58 PM | Сообщение # 2
Эксперт по недвижимости
Группа: Риэлтор
Сообщений: 1784
Награды: 76
Репутация: 9
Замечания: 0%
Статус:
Спасибо Вам за помощь,нашим гражданам ,Вы реально помогаете людям разобраться в законах Турции!!!Благодоря Вам многие смогут избежать неприятных моментов,так как многие не зная законов попадают в неприятности в Турции и считают эту срану плохой,на самом же деле это прекрасная страна.Еще раз спасибо Вам и этому сайту!!!

Компания Premium Property KARDELEN Emlak
Адрес компании: Turkey, Antalya,
Konyaalti Liman M.Özdemir apartman 230/2
Сайт: www.buyrealtyinturkey.ru

Тел: +905332364226
Skype: Lyudmila51999

Синельникова Людмила
 
alexfedorovДата: Четверг, 2010-12-30, 1:00 AM | Сообщение # 3
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
lyudamsg, спасибо Вам за отзыв! Будем стараться и дальше! smile

Русскоязычный юрист в Анталье
 
нина25Дата: Четверг, 2011-01-06, 10:05 AM | Сообщение # 4
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Спасибо, Александр! "Ипотека" в данном случае подразумевает определенный вид страхования сделки? Как и в каких органах она устанавливается и регистрируется. Опишите, пожалуйста эту процедуру подробнее , чтобы она стала понятной и очень полезной для тех, кто собирается купить недвижимость в Турции. Получается, что риэлторы тоже могут быть заинтересованы в данной процедуре, чтобы обезопасить клиентов и успокоить? Ждем подробного освещения данной темы. Спасибо!
 
alexfedorovДата: Четверг, 2011-01-06, 11:22 AM | Сообщение # 5
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
нина25, здравствуйте!

Википедия: "Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества."

Ипотека устанавливается в Управлении Тапу. Для этого владелец недвижимости (или его представитель по доверенности) и покупатель недвижимости, который в данном случае выступает в качестве займодателя/кредитора, должны вместе обратиться в Управление Тапу со стандартным набором документов (удостоверение личности, нотариально заверенный перевод паспорта, налоговый номер). Если одна из сторон не владеет турецким языком, то обязательно участие присяжного переводчика. Регистрация ипотеки в Управлении Тапу осуществляется за день, максимум за два дня.

Да, это можно назвать "страхованием", но не сделки, а оплаченных денег. Юридических действенных инструментов, которые дают иностранцу 100%-ную гарантию, что недвижимость будет переоформлена на его имя, не существует.


Русскоязычный юрист в Анталье
 
нина25Дата: Четверг, 2011-01-06, 7:54 PM | Сообщение # 6
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Спасибо за ответ, Александр! Уточните пожалуйста, когда возможно установлении ипотеки, до или после заключения договора купли-продажи?
 
alexfedorovДата: Пятница, 2011-01-07, 8:47 AM | Сообщение # 7
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
нина25, здравствуйте!

Для начала, что такое "заключение сделки купли-продажи недвижимости иностранцем"? Единственной сделкой, при которой происходит переход права собственности, является сделка, зарегистрированная в Управлении Тапу, и тут уже никакая ипотека не нужна, необходимость в ней отпадает сама собой...
А договоренность о продаже данной недвижимости на определенных условиях, пусть даже и оформленная в письменном виде и скрепленная подписями и руковопожатием, это всего лишь своего рода "джентельменское соглашение" между продавцом и покупателем, которое по незнанию можно назвать "заключением сделки купли-продажи недвижимости". При этом право собственности не переходит, и более того, у покупателя не возникает права требовать переуступки ему права собственности согласно такому договору, даже если он уже заплатил деньги, т.к. договор недействителен с точки зрения турецкого законодательства по причине несоответствия требуемой форме.

Отвечая на Ваш вопрос: если сделка купли-продажи не регистрируется в Управлении Тапу (что означает переход права собственности), то ипотеку следует установить В МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ продавцу в Управлении Тапу (или сразу после передачи денег, если деньги были переданы в другом месте/перечислены через банк). Конечно, лучше сделать это ПОСЛЕ подписания "джентельменского соглашения", в котором будет подробно прописана вся последовательность совместных действий по переоформлению Тапу с продавца на покупателя, в том числе и условия установления и снятия ипотеки.


Русскоязычный юрист в Анталье
 
нина25Дата: Пятница, 2011-01-07, 10:52 AM | Сообщение # 8
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Значит, если мы правильно поняли, после заключения "джентельменского соглашения", в котором все прописано, и передачи денег любым способом, продавец (или его законный представитель) и покупатель устанавливают в Управлении Тапу ипотеку на недвижимость в пользу покупателя. Условием снятия ипотеки должно быть получение ТАПУ на имя покупателя? Это мсожет послужить гарантией возврата покупателю потраченных денег, в случае неполучения ТАПУ и соответственно непокупки недвижимости. В этом случае деньги покупателю могут вернуться через суд или есть какой то другой механизм (если установлена ипотека)?
 
alexfedorovДата: Пятница, 2011-01-07, 11:12 AM | Сообщение # 9
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
нина25,
Все правильно!
Если собственника недвижимости (продавца) представляет агент, имеющий соответствующую нотариально оформленную доверенность, и в этой доверенности прописано право установления ипотеки на принадлежащую доверителю недвижимость, то присутствие доверителя (собственника недвижимости) не обязательно.

Если продавец не отдает Тапу и не возвращает деньги, то следует обратиться в исполнительное управление (İcra Müdürlüğü) и на основании имеющейся ипотеки потребовать, чтобы собственник недвижимости рассчитался с займодателем (покупателем недвижимости), в противном случае недвижимость будет продана исполнительным управлением с аукциона, и причитающаяся сумма будет выплачена займодателю вместе с процентами, насчитанными со дня неоплаты долга по требованию займодателя (а именно, со дня доставки платежного ордера на адрес должника).

Принимая во внимание загруженность судебно-исполнительных органов Турции, и с учетом того, что недобросовестный должник, скорее всего, попытается затянуть процесс, можно сказать, что вся процедура возврата долга может занять 1-2 года. Здесь самое главное - это то, что деньги обеспечены недвижимостью, и вернуть их реально, а за задержку будут получены проценты. Если же не устанавливать ипотеку, то ситуация абсолютно неподконтрольная, и если продавец недобросовестный, то шансы вернуть деньги без ипотеки близки к нулю.


Русскоязычный юрист в Анталье
 
нина25Дата: Пятница, 2011-01-07, 2:40 PM | Сообщение # 10
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Но на основании джентельменского договора(без ипотеки) можно потребовать через суд вернуть все в первоначальное состояние, то есть вернуть покупателю выплаченные деньги, но , как вы пишете,шансы получить деньги в этом случае равны нулю, даже если сделку будет сопровождать юрист?
 
alexfedorovДата: Пятница, 2011-01-07, 2:56 PM | Сообщение # 11
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
нина25,
В статье приводится пример:
Стандартная ситуация: продавец получил деньги, а Тапу на покупателя не оформил, причем на момент выставления претензии от покупателя собственником недвижимости является уже третье или даже четвертое лицо... Без преувеличения скажу, что покупатель будет судиться 3-4 года и потратит уйму денег, чтобы получить хоть что-то с продавца, и то если только сможет доказать факт передачи денег и если у должника (продавца) будет достаточно денежных средств или ликвидного имущества, которое можно будет арестовать и обналичить... А если продавец - это фирма, ответственность которой ограничена ее капиталом, то вернуть деньги будет ещё сложнее...

Quote (нина25)
шансы получить деньги в этом случае равны нулю, даже если сделку будет сопровождать юрист?

Даже если сделку сопровождает юрист, если не устанавливать ипотеку, то вернуть деньги значительно сложнее (я написал "близки к нулю", а не "равны нулю").


Русскоязычный юрист в Анталье
 
нина25Дата: Пятница, 2011-01-07, 5:11 PM | Сообщение # 12
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 6
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Огромное спасибо, Александр! Вы помогли понять, что нужно много раз подумать прежде чем принять решение купить недвижимость в Турции, получается. что права иностранного покупателя в этой стране практически не защищены, и как написано на табличках на пляжах Египта: "КУПАЕТЕСЬ НА СВОЙ СТРАХ И РИСК" !!! Надеяться, получается, можно на свою удачу и на репутацию агенства и все?!

Добавлено (2011-01-07, 6:11 PM)
---------------------------------------------
Мы еще читали, что на Тапу можно каким то образом поставить обременение до переоформления собственности на покупателя-это одна и та же процедура (ипотека) или есть еще какая то возможность подстраховаться с обременением?

 
alexfedorovДата: Пятница, 2011-01-07, 6:11 PM | Сообщение # 13
Адвокат - Александр Федоров
Группа: Друзья
Сообщений: 252
Награды: 20
Репутация: 6
Замечания: 0%
Статус:
нина25, я рад, что информация оказалась полезной для Вас и для других читателей нашего форума.
Насчет того, на что можно надеяться при приобретении недвижимости в Турции, я отвечу так: надеяться надо на грамотного юриста! smile
Могу сказать, что у меня есть такие наработки, которые устраняют все риски как для покупателя, так и для продавца, все остаются довольны и спокойны, и сделка проходит гладко и в срок (если только не форс-мажор). Это мое "ноу-хау", и я не буду его здесь раскрывать. Уверен, что Вы и другие посетители форума с пониманием примут такую мою позицию. Если нужна консультация - добро пожаловать к нам в офис!

Без согласования с турецкими военными иностранец может поставить на Тапу единственное обременение: ипотеку (ст. 35 Закона Tapu Kanunu, параграф 3). Все остальные обременения на основании ограниченных вещных прав (право пользования, право сервитута и т.д.) подлежат регистрации в том же порядке, что и право собственности.
Для полноты картины стоит добавить, что, кроме ипотеки, может быть еще такое обременение, как арест, но для этого нужно постановление суда или исполнительного управления, а это отдельная тема...


Русскоязычный юрист в Анталье
 
ANTSEAДата: Пятница, 2011-12-23, 12:25 PM | Сообщение # 14
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 10
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
ну надо же!!! спасибо большое! я уже давно в недвижимости, но оказывается и у меня не полная информация!!

Недвижимость в Кемере и Белеке от застройщика.
 
olzenДата: Пятница, 2012-01-06, 7:37 PM | Сообщение # 15
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 10
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Quote (alexfedorov)
Если нужна консультация - добро пожаловать к нам в офис!

Здравствуйте,Александр!
А где в Анталии находится ваш офис и как вы работаете?
Оставьте пожалуйста адрес и телефоны!

Добавлено (2012-01-06, 8:37 PM)
---------------------------------------------
Ребята,а кто может дать координаты Алекмандра и адрес офиса,мобильный?


делай что должно,и будь что будет!
 
AmirraДата: Суббота, 2012-01-07, 5:49 AM | Сообщение # 16
Знаток
Группа: Друзья
Сообщений: 5372
Награды: 115
Репутация: 35
Замечания: 0%
Статус:
olzen, в его профиле есть контактные данные

Возможно всё!
 
sweetly82Дата: Суббота, 2012-01-21, 10:26 PM | Сообщение # 17
А тут интересно
Группа: Пользователи
Сообщений: 64
Награды: 2
Репутация: 0
Замечания: 20%
Статус:
нам предстоит совершать сделку купли продажи в кредит дома с вносом 50 % первого взноса, я хотела спросить а нет ли увас этой статьи- ЭТО ШОК!!! "Договор купли-продажи недвижимости в Турции"-только на турецком языке, я хочу что б муж почитал,.покупку делаем в стамбуле, не охото совершить ошибку так как регистрировать хотим на меня на гражданку украины.

Жизнь в доме шла спокойно... Пока жена не заметила, что наша соседка моет лестничную клетку моими трусами.
МОЯ МЕЧТА-Идеальное утро: проснулся, потянулся, улыбнулся, перевернулся и... заснул
 
lina86Дата: Суббота, 2012-12-08, 4:35 PM | Сообщение # 18
Мимолетный
Группа: Пользователи
Сообщений: 12
Награды: 0
Репутация: 0
Замечания: 0%
Статус:
Александр, мы тоже собираемся покупать в Стамбуле, поэтому до Вас далеко.Если я правильно поняла.1 шаг-после выбора квартиры мы идем в Тапу дайреси, чтобы оформить ипотеку и после ее оформления передаем деньги хозяину квартиры.2.шаг-в ККадастро, чтобы оформить доки для Измира2.-Получаем доки и идем снова в Тапу дайреси(без хозяина квартиры?)и получаем ТАПУ на свое имя?????
 
Форум о Турции | Турция Для Друзей » Недвижимость в Турции » Недвижимость в Турции - процедура, законы, налоги » ЭТО ШОК!!! "Договор купли-продажи недвижимости в Турции" (Договор в простой письменной форме?! Надеюсь, Вам повезло...)
  • Страница 1 из 1
  • 1
Поиск:
Последние комментарии
Последние темы форума